применительно к каждому из перечисленных партнеров. Мы покажем вам пути взаимовыгодного соглашения с ними.

Девяносто пять процентов продавцов с, настороженностью относятся к какого-либо рода творческим вариантам финансирования. Девяносто пять процентов риэлтеров скажут вам, что нельзя купить недвижимость без наличного взноса. И в девяносто пяти случаях из ста они правы.

Как инвестор, вы должны найти те от одного до пяти процентов продавцов, которым нужно продать свою собственность СЕЙЧАС — и которые готовы не разные нестандартные решения. Нижеследующие приемы могут оказаться вам весьма полезны при работе с ними.

ПРОДАВЕЦ КАК ПАРТНЕР «Безналичный» прием №1:

Повышайте цену, облегчая условия оплаты

Предположим, продавец имеет дом стоимостью в 100 000 долларов, из которых выкуплено 10%, а остальные 90 000 долларов составляет долг по старшей закладной. Продавец в отчаянии. Если он свяжется с агентством недвижимости, ему придется практически всю свою долю выплатить в качестве комиссионных, — так что ему почти ничего не останется. В беседе с продавцом вы можете сказать примерно следующее:

«Г-н Продавец, я бы хотел сделать вам два отдельных предложения относительно вашей собственности. Первое предложение: снизить цену до 95 000. Ответственность по кредиту я беру на себя и выкупаю вашу долю за 5000 долларов. Второе предложение: цена покупки увеличивается до 101 000 — на тысячу больше, чем вы просите. Но вместо наличных я выдаю вам вексель на 11 000 под 10% годовых. Давайте сравним эти два предложения, как если бы это были инвестиции.

Пять тысяч наличными, положенные на депозитный счет в надежный банк под 5% годовых, вырастут за 10 лет до 8144 долларов. Мой вексель на 11000 за десять лет вырастет до 28531 доллара.

Чтобы первое предложение хотя бы сравняюсь со вторым, понадобится держать деньги 17 лет под сложным процентом. А ведь это вы можете получить уже сегодня, если согласитесь с моим вторым

предложением. Я считаю, что вам следует принять второе предложение, так как оно наиболее выгодно нам обоим».

Продавца очень часто можно убедить в преимуществах " безналичной» сделки.

«Безналичный» прием №2:

Используйте таланты вместо денег

Покупатель зачастую обладает профессиональным опытом, который можно «продать» в качестве наличного взноса. Застройщики, маляры, дизайнеры, врачи, юристы, агенты по недвижимости, страховые агенты, автодиллеры, торговцы — все эти люди могут оказать продавцу ценные услуги, заменяющие собой наличные деньги. Если у вас не хватает средств для заключения сделки, достаточно бывает предложить страдающему болями продавцу подходящую мазь, чтобы склонить чашу весов в свою пользу.

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием № 3:

Повышайте комиссионные, снижая сумму наличными

Давайте представим, что факты остаются как в предыдущем примере, только на этот раз за продажу дома уже взялось агентство недвижимости. После оплаты расходов и 6000 долларов комиссионных агентству у продавца почти ничего не остается. Больше всего выигрывает от сделки агентство. Вот ваша речь для агентства:

«Господа, продавец ничего не получает от этой продажи и попадает в еще большую дыру, чем дольше дом остается на рынке. Вот что я предлагаю. Я беру на себя ответственность по закладной. Я оплачиваю все расходы, связанные со сделкой, так что продавец может совершенно отстраниться. Что касается комиссионных, то вместо 6000 наличными я предлагаю вам вексель на 8000 долларов под 6% годовых, обеспеченный этой недвижимостью. Я также обязуюсь прибегнуть к вашим услугам, когда захочу перепродать эту собственность в будущем. Я готов заключить сделку немедленно».

Этот прием имеет больше шансов на успех, если агентству, о котором идет речь, не нужно делиться