4) заказ на оценку – письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком (или уполномоченным лицом заказчика) и оценщиком имущества;

5) ограничивающее условие – заявление в отчете оценщика, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества;

6) аренда – право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом;

7) арендная плата – плата за право пользования чужим имуществом;

8) рыночная арендная плата – переменная арендная плата в период действия договора;

9) контрактная арендная плата – постоянная арендная плата в период действия договора;

10) рыночная цена – предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке;

11) капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки;

12) коэффициент капитализации – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки;

13) ставка капитализации – отношение чистого годового дохода к рыночной стоимости имущества;

14) внутренняя норма прибыли – норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций;

15) денежный поток – движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества;

16) потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки;

17) действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также с учетом дополнительных видов доходов;

18) чистый операционный доход – действительный валовой доход за исключением операционных расходов;

19) норма дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени;

20) дисконтирование – способ определения стоимости имущества на определенный момент времени;

21) возврат капитала – возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи;

22) операционные расходы – затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества;

23) копия – точное воспроизводство объекта оценки;

24) аналог – объект, сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Известно, что развитие любого вида деятельности приводит к необходимости построения теорий и прикладных методов для этой деятельности с разных позиций, в т.ч. и системных. Это утверждение основано на известном опыте развития многих видов деятельности и оценка в этом отношении не явится исключением. Отсутствие единой теории оценки всех видов имущества, в том числе и системной части этой теории, является совершенно очевидным фактом. Оценочная деятельность, по мере ее развития будет ставить перед методологией оценки все новые проблемы, одна из которых – проблема системности оценки. В последующих разделах настоящей главы изложены отдельные результаты теории системности оценки, полученные с применением аппарата системной технологии: рассмотрены особенности построения системной оценки, предложены подходы к обеспечению системности и основные принципы технологизации оценочной деятельности. Более полно системная оценка будет изложена в отдельной работе, в курсах лекций и практических занятий.

* Системная оценка – это оценка, основанная на использовании моделей систем для представления всех компонент оценочной деятельности. Системность оценки поэтапно формируется при применении метода системной технологии к оценочной деятельности. Как основу для описания системности оценочной деятельности (в том числе и для системной оценки) можно использовать следующую оценочную триаду систем. Оценщик предприятия (субъект оценочной деятельности), предприятие (объект оценочной деятельности), отчет об оценке (результат оценочной деятельности) – триада систем, образуемая для реализации процесса системной оценочной деятельности. Эта триада систем, в соответствии с Законом системности, находится в рамках одной общей системы. Такой общей системой для оценочного бизнеса является рыночная экономическая система или одна из подсистем рыночной экономики или рыночная социокультурная среда страны, в которой реализуется рыночная экономика. Плановая система, как известно, в независимом оценочном бизнесе не нуждается. В свою очередь, рыночная система, как сложная и крупномасштабная система, не может быть описана для всех случаев одной моделью с использованием одного языка моделирования. Нас будут интересовать те модели рыночной системы, которые можно применить для реализации принципа системности оценки, основное утверждение которого излагается в следующем виде:

Теорема 12.1. Объект, субъект и результат системной оценочной деятельности должны описываться одной моделью рыночной системы.

Сформулируем исходное положение в следующем виде.

Аксиома 12.1. Объект системной оценки необходимо представлять моделью общей системы.

При моделировании объекта системной оценки используются модели, предложенные в главах 1– 3.

Реализация системной оценки должна рассматриваться как процесс в некоторой системе-субъекте оценки. На основании этого можно очевидным образом сформулировать следующее определение:

Аксиома 12.2. Для реализации системной оценки необходима система-субъект оценки.

Аксиома 12.3. Субъект системной оценки необходимо представлять моделью общей системы.

Аксиома 12.4. Объект и субъект системной оценки необходимо представлять одной моделью общей системы.

Справедливость этих утверждений становится очевидной, если, напр., рассмотреть собственно технологии системной оценки сложных и больших предприятий (объекты оценки). В этом случае могут создаваться коллективы оценщиков (субъект оценки). При этом необходимо модели субъекта и объекта оценки создавать, используя одну модель общей системы, хотя бы для того, чтобы каждая часть предприятия оценивалась конкретной частью субъекта оценки, а каждая часть субъекта оценки изучала конкретную часть объекта оценки. Это не исключает такой возможности, когда несколько частей