один за 15 000 долларов, а второй за 10 000, и эта сумма составила львиную долю наличного взноса. Многосторонняя сделка была осуществлена одновременно.

ЧАСТНЫЕ ЛИЦА КАК ПАРТНЕРЫ-«Безналичный» прием № 10:

Если у вас чего-то нет, у кого-нибудь это есть Позаимствуйте у партнера финансовый отчет. Если сделка требует помощи партнеров, успешные инвесторы привлекают всю силу своей команды и выходят на рынок недвижимости с большей уверенностью в себе. Например, один творческий покупатель в Альбукерке, опираясь на послужившие своего рода поручительством финансовые декларации своих партнеров (оба миллионеры

— неплохая компания для видавшего виды продавца), уговорил продавца уменьшить наличный взнос на 20% и согласиться принять вексель.

Позаимствуйте у партнера деньги для наличного взноса. Партнера по инвестициям часто удается уговорить дать вам взаймы деньги на весь наличный взнос или какую-то его часть. При необходимости заем можно обезопасить официальной доверенностью. Но в любом случае покупателю, испытывающему недостаток в наличных деньгах, если есть возможность, лучше избегать ситуации, когда партнер становится формальным владельцем не-

движимости.

Иные комбинации. Часто партнер может предложить вам что-то помимо собственно денег. Один флоридский инвестор уговорил партнера помочь ему купить мотель. Чтобы взять ссуду на 20 000 долларов, необходимых для сделки, партнер внес в качестве залога свой пакет акций.

Ваши деньги — мои опыт и время. Это наиболее распространенная форма сотрудничества между партнерами — в обмен на деньги, нужные вам для покупки недвижимости, партнер получает долю собственности.

Один начинающий инвестор в Атланте, имея в кармане лишь 100 долларов взятых в долг денег, сумел купить свой первый дом, использовав 2000 долларов своего партнера. В Лос-Анджелесе инвестор привлек сразу нескольких партнеров, чтобы собрать необходимую сумму наличными (148 000 долларов) для покупки 72-квартирного дома. Каково бы ни было количество привлекаемых партнеров, принципы остаются те же самые.

ПОКУПАТЕЛИ КАК ПАРТНЕРЫ

«Безналичный» прием №11:

Переуступайте

Когда вы заявляете о своем желании купить недвижимость по какой-то цене в течение такого-то срока, вы подписываете официальный документ, называемый «Предварительный договор

о покупке». В сущности, «Предварительный договор о покупке» — это краткосрочный опцион. Это юридическое соглашение обязывает продавца продать вам недвижимость в течение указанного срока, представим, например, что вы предлагаете купить дом стоимостью 100 000 долларов в течение 60 дней. По сути, за вами остается право купить недвижимость по указанной цене в течение указанного срока. Но что если кто-то В ТЕЧЕНИЕ этого срока, пока вы еще не стали собственником дома, обращается К ВАМ с предложением купить этот дом у вас за 110 000 долларов? Можно ли переписать контракт на нового покупателя и положить в карман лишние 10 000? Можно. Новый покупатель покупает дом вместо вас. Чтобы укрепить юридическую законность своей позиции, после своего имени в договоре добавляйте слова: и/или правопреемник. Это дает вам право купить недвижимость и/или переписать контракт на кого-то еще. (За деталями обратитесь к адвокату.)

Один творческий инвестор по имени Джон начал скупать недвижимость, хозяева которой не справлялись с выплатами по закладной и ввиду срочности шли на большие уступки, и тут же переуступал право покупки другим. Вот типичная сделка такого рода: дом стоимостью 80 000 долларов покупался за 60 000 с очень небольшим взносом наличными. Затем Джон тут же давал в газеты объявление о перепродаже дома за 80 000 долларов с наличным взносом 900 долларов. Это заманчивое предложение привлекало многих. Прибыль Джон получал в форме платежей по разнице между вторым залогом и первым. Казалось бы, сумма небольшая, но следует иметь в виду, что Джон таким образом перепродавал четыре-пять домов в