Мосфильмовской объектом массового строительства…

– Конечно, коммерческие проекты «ДОН-строя» эконом-классом не назовешь, мы строим жилье, относящееся к высшим ценовым сегментам недвижимости. Но одновременно в рамках выполнения инвестконтрактов нами реализуется огромное количество социальных программ: жилье для расселения пятиэтажек, строительство детских и спортивных объектов, финансирование городских жилищных программ, реконструкция инженерных сетей и многое другое. Оцените: наши затраты только на строительство муниципального жилья, осуществляемое по инвестконтрактам в период с 2000 по 2011 год, составляют около $950 млн. А общий объем участия «ДОН-строя» в социальных программах за этот период превышает $2,4 млрд. Для наглядности могу сказать, что в общем объеме затрат по каждому проекту доля расходов на социальные (в том числе инфраструктурные) программы составляет от 15 до 40 %.

– Почему именно вашей компании банк подложил такую «финансовую подушку»?

– У нас давние партнерские отношения с ВТБ. Задолго до финансового кризиса выстраивались кредитные отношения с банком, развивалась совместная ипотечная программа с ВТБ 24 (розничным банком ВТБ. – Ред.). То есть для банка бизнес «ДОН-строя» знаком, понятен и прозрачен. К тому же переговоры начались не вчера. Так счастливо для нас совпало, что окончательное решение о предоставлении нам $500 млн ВТБ принял в сложное не только для нас, но и для всей отрасли время. И своевременность этой поддержки мы очень ценим. В большинстве банков лимиты на финансирование строительства закрыты, там же, где это направление сохранено, возможно получить лишь краткосрочный кредит, причем по ставкам, значительно превышающим докризисные.

– Куда направите полученные средства и что выступает залогом по этому кредиту?

– Кредитные средства пойдут на реализацию нашей жилищной программы, в первую очередь на завершение строительства домов, сдать которые планируется до конца 2009 года. В нее включены проекты со сроком реализации до 2011 года общей площадью более 3 млн кв. м. Залогом по кредиту выступает сама программа, то есть денежные потоки, которые мы должны выручить от продажи достроенных квартир. Цена рассчитывалась исходя из цены квадратного метра в докризисный период (лето 2008 года) с учетом возможной коррекции до 20 % в зависимости от объекта.

– Поступают ли сейчас предложения о продаже компании? На какой дисконт рассчитывают потенциальные покупатели?

– Мы в принципе не рассматриваем вопрос продажи компании.

– Вы так и владеете группой компаний на паритетных началах с Дмитрием Зеленовым или расстановка сил изменилась? Кредит от ВТБ – ваша заслуга?

– Да, мы остаемся совладельцами на равных началах. Я, пожалуй, в большей степени фокусируюсь на оперативной деятельности. А кредит от ВТБ – результат работы всех сотрудников компании, а не чья-то персональная заслуга.

– Вы не боитесь, что из-за нервозности на рынке кредиторы начнут выводить свои средства именно из непубличных компаний? Вполне реалистичный сценарий: держатели ваших кредитных нот на $150 млн со сроком погашения в 2010 году могут потребовать вернуть им деньги уже сейчас.

– Признаюсь, нам уже пришлось досрочно погасить свои кредитные ноты. Их держателями были западные фонды: и как только грянул кризис, они поторопились вернуть деньги. В течение сентября мы вели с ними переговоры о том, чтобы сохранить ноты в рынке. Одновременно общались с ВЭБом о рефинансировании нашей «внешней» задолженности. К сожалению, в диалог мы вступили в последний момент, когда на переговоры уже не хватало времени. В итоге погасили практически всю сумму. Лишь кто- то из держателей кредитных нот оставил свои $2 млн – видимо, просто про них забыл.

– В то время как большинство застройщиков вынуждены продавать жилье государству с минимальной доходностью либо замораживать свои проекты, «ДОН-строй», напротив, объявляет о скупке земельных участков. Выглядит это как-то странно. По крайней мере из открытых источников известно, что Вы не располагаете таким же количеством наличности, как Михаил Прохоров…

– На самом деле все просто и банально. Мы понимаем, что на рынок сейчас хлынет огромное количество площадок, девелоперских проектов, которые компании аккумулировали годами. При этом некоторые из этих площадок достались нынешним владельцам сравнительно дешево и не имеют как таковой сформированной входной цены. Когда рынок был на пике своего роста, владельцы участков и проектов не соглашались уступать свои активы, например, менее чем за $200 млн. Сейчас они спокойно говорят, что готовы продать за $30 млн. Мы уже получили более 400 предложений. Учитывая дисконт, предлагаемый продавцами, получается неплохая возможность с минимальными затратами пересмотреть свой портфель, заменив некоторые активы на более эффективные.

– Какие у вас критерии отбора участков?

– Мы рассматриваем предложения по жилым проектам в Центральном и Западном округах Москвы с параметрами 30–50 тыс. кв. м в классе de luxe и около 70 тыс. кв. м в бизнес-классе. Новые проекты коммерческой недвижимости пока развивать не планируем.

– Месяц назад основной совладелец СУ-155 Михаил Балакин уверял нас, что стоит только существенно понизить цены на новостройки, сразу же последует череда пересмотра уже действующих договоров. Вы не боитесь этого?

– Вряд ли стоит этого опасаться. Думаю, наши клиенты осознают, что сегодняшняя ситуация – явление временное, и не будут спешить фиксировать убытки. Они понимают: цены вырастут. Каждая компания просчитывает свои риски, и мы оценили свой риск так. Да, будет временное снижение доходности, но необходимо сейчас продать определенное количество квартир и извлечь деньги, который рынок готов сегодня отдать. Я не призываю своих коллег следовать моему примеру. Но нельзя отрицать существующую реальность. Сегодня все идет к тому, что на рынке произойдет коррекция и на ближайшие месяцы мы можем вернуться к уровню 2005–2006 года, когда квартиры продавались максимум за $6 тыс. за 1 кв. м в сегментах бизнес и премиум и по $12 тыс. за 1 кв. м в классе de luxe. Этот период надо просто переждать.

– Спрос падает сейчас не только со стороны покупателей жилья, арендаторы и ритейлеры также требуют скидок. Удалось ли вам договориться с IBS по пересмотру условий договора аренды в Nordstar Tower?

– Мы не будем пересматривать условия и снижать стоимость аренды, поэтому, вероятнее всего, дело окончится отказом с нашей стороны. Nordstar Tower – удачная альтернатива «Москва-Сити», где, учитывая кризис, сроки ввода в эксплуатацию объектов могут не раз переноситься. Сейчас нам осталось сдать в аренду 20 тыс. кв. м площадей без учета помещений по предварительному контракту с IBS. На те офисы, которые должны были перейти IBS, нами уже найдены арендаторы.

– Цементники также пытаются использовать кризис в своих целях и предлагают установить фиксированную цену на цемент. Вы готовы подписаться под подобным соглашением?

– Пока рынок никто не отменял – по какой цене будут покупать, по такой и будет продаваться товар. Мы прекрасно понимаем: если сужается экономика проектов, будет меняться и ценообразование. И стройматериалы не исключение.

– За последнее время многие ритейлеры (X5, «Магнит», «Седьмой континент») получили от своих кредиторов margin call. Как обстоят дела с торговой сетью «Алые паруса»? Как было организовано финансирование проекта?

– Торговая сеть «Алые паруса» – это отдельный от наших девелоперских проектов самостоятельный бизнес, вообще не имеющий кредитной нагрузки. На сегодняшний день сеть включает 14 универсамов. Буквально неделю назад открылся магазин в поселке Княжье Озеро на Новорижском шоссе, в ближайших планах – открытие новых магазинов в торговых комплексах «На Беговой» и «Сокольники».

– Рассматриваете ли Вы возможность продажи сети «Алые паруса», если будет названа адекватная цена? Какая она, по вашему мнению, сейчас – учитывая то, что в среднем ритейлеры подешевели с осени более чем в два раза?

– Мы не рассматриваем возможность продажи торговой сети, более того, будем и дальше активно развивать это направление бизнеса.