Если при реализации преимущественного права на получении жилого помещения выяснится, что стоимость жилого помещения превысит его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным наследникам путем передачи другого имущества, выплаты денежной суммы и т. п. согласно п. 1 ст. 1170 ГК РФ. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.
То есть в том случае, если наследник, проживавший с наследодателем в наследуемом жилом помещении, не сможет предоставить компенсацию другим наследникам, или если между ними не будет достигнуто соглашение о сроках и порядке компенсации, его преимущественное право на получение данного жилья не будет реализовано.
Если жилое помещение находится в общей совместной собственности граждан (например, супругов согласно ст. 256 ГК РФ) в случае смерти одного из сособственников часто возникает вопрос об определении наследуемой доли умершего. Статьей 254 ГК РФ установлено, что при разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
При разрешении вопросов наследования прав, связанных с участием в потребительском кооперативе согласно ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Наследник члена жилищного, дачного или иного потребительского кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.
Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами соответствующего кооператива. Согласно Федеральному закону от 11 июля 1997 г. № 97-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „О потребительской кооперации в Российской Федерации“» в случае смерти пайщика его наследники могут быть приняты в потребительское общество, если иное не предусмотрено уставом потребительского общества.
При этом новым ЖК РФ в ст. 131 преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая после смерти члена жилищного кооператива закреплено за его супругом при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.
Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.
Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если указанные ранее граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия вышеуказанных граждан, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.
С учетом всего сказанного, нужно обратить внимание на то, что перечисленные нормы ЖК РФ не содержат порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре (эти вопросы отнесены ст. 1177 ГК РФ на усмотрение законодательства о потребительских кооперативах). Значит, эти вопросы должны быть урегулированы непосредственно в уставе кооператива.
Согласно ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
То есть, суть завещательного отказа состоит в том, что кроме наследника жилым помещением, полученным им по наследству, могут пользоваться и третьи лица, которых укажет наследодатель в завещании.
Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.
Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя.
Отказополучатель вправе отказаться от получения завещательного отказа. При этом отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками или под условием не допускается.
Согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. При этом если отказополучатель является дееспособным гражданином, он несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (коммунальные платежи, плата за жилье и т. д.).
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (но не обязан это зарегистрировать).
По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.
При продаже или совершении наследником иной сделки у лиц, пользующихся завещательным отказом сохраняется право пользования жилым помещением, так как обязанность по прекращению права пользования жилым помещением возникает у них после истечения установленного завещательным отказом срока.
При этом необходимо обратить внимание на то, что согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. То есть при продаже жилого помещения с сохранением права лиц, пользующихся помещением по праву завещательного отказа, необходимо составление перечня этих лиц с указанием оснований прав пользования этим помещением.
