При наличии одного из трех оснований перевод нежилого помещения в жилое не допускается.

В ЖК РФ впервые установлен порядок перевода как жилых помещений в нежилые, так и нежилых в жилые. Статья 23 ЖК РФ, согласно которой эти полномочия предоставлены органу местного самоуправления, соответствует ст. 14 кодекса, на основании которой именно к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Положения ЖК РФ, содержащиеся в ст. 23, упорядочивают действия органа, осуществляющего соответствующий перевод, и тех лиц, которые намерены изменить целевое использование принадлежащих им помещений.

Для дальнейшего перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые собственник переводимого помещения или иное уполномоченное им лицо, действующее по его поручению, оформленному в установленном порядке (далее – заявитель), представляет в орган местного самоуправления, наделенный соответствующими полномочиями, расположенный по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень является исчерпывающим и содержит все необходимые для перевода помещений документы. Поэтому орган местного самоуправления, который осуществляет соответствующий перевод, не вправе требовать представление иных документов, кроме указанных. Факт подачи документов подтверждается выданной органом местного самоуправления распиской в получении документов, где указаны их список и дата их получения.

Орган местного самоуправления, который занимается изменением целевого назначения помещений, должен рассмотреть соответствующее заявление (а также приложенные к нему необходимые документы) и на основании результатов рассмотрения принять решение о переводе или об отказе в переводе заявленного помещения. Срок принятия решения – не более сорока пяти дней со дня подачи заявления и представления документов.

После принятия соответствующего решения по вопросу перевода помещения (о разрешении перевода или отказе в переводе) орган местного самоуправления, обладающий соответствующими полномочиями по переводу помещений должен в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня принятия решения, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, содержащий текст принятого решения. Данный документ является актом, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Собственники иных помещений, примыкающих к переводимому (соседних) также должны быть информированы о принятии указанного решения. Уведомление им направляется органом, осуществляющим перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю вышеуказанного документа.

Документ, в котором содержится принятое решение по вопросу перевода помещения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения согласно присвоенной ему категории (в качестве жилого или нежилого помещения). Исключением является ситуация, когда для использования уже переведенного помещения необходимо проведение его переустройства, перепланировки, выполнение иных работ.

Если возникает необходимость проведения собственником переводимого помещения его переустройства, перепланировки, иных работ в целях обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения, принятое органом местного самоуправления решение должно содержать требование об их проведении, а также их перечень. Указанное решения является основанием для их проведения.

Для выполнения переустройства, перепланировки, иных работ необходимы:

– проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке. Он должен был быть представлен заявителем при подаче документов для принятия соответствующего решения и входит в перечень обязательных документов;

– перечень работ, указанных в документе, содержащем решение органа местного самоуправления.

По окончании работ по перепланировке, переустройству, иных ремонтных работ составляется акт приемочной комиссии, которая формируется органом, осуществляющим перевод помещений (орган местного самоуправления). Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Она подлежит применению и в случае проведения перепланировки при соответствующем переводе помещения.

Его подписанием подтверждается факт завершения указанных работ. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Данный документ подтверждает окончание процесса перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Таким образом, документом, подтверждающим окончание процесса перевода помещения и использования его в новом качестве (в случае отсутствия необходимости в проведении работ по переустройству, перепланировке, иных работ) является документ, в котором содержится решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе помещения. В случае если возникла необходимость в проведении указанных работ, таким документом, допускающим использование помещения в новом качестве, является акт приемочной комиссии.

После перевода помещения при его использование в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Ответственные лица обязаны соблюдать все перечисленные требования, применяемые в отношении недвижимости. В противном случае наступает ответственность, предусмотренная законодательством.

Например, в соответствии со ст. 7.22. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность при нарушении лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением. Это влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда. Объектом рассматриваемого правонарушения является жилой фонд и его сохранность, а непосредственным предметом посягательства – установленные правила по содержанию жилых домов, соблюдения правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических норм.

В ЖК РФ предусмотрены как случаи принятия решения, согласовывающего перевод помещения из одной категории в другую, так и вариант отказа уполномоченного органа местного самоуправления в