Ур – ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа
– прямолинейный возврат капитала
– возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции
– возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
где
n – оставшийся срок экономической жизни;
– Ry – ставка доходности инвестиций.
Условия инвестирования:
– срок – 5 лет;
–
– сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.
Таблица 3.4
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
где
Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.
Условия инвестирования:
– срок – 5 лет;
– доход на инвестиции – 12%.
Таблица 3.5
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)
где Уб – безрисковая ставка процента.
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично – за счет текущих доходов.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
– применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
– метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
– предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
– имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
– потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
– оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
– объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
– длительность прогнозного периода;
– прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
– ставка дисконтирования.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
– 1) потенциальный валовой доход;
– 2) действительный валовой доход;
– 3) чистый операционный доход;
– 4) денежный поток до уплаты налогов;
– 5) денежный поток после уплаты налогов (см. подробнее Шевчук Д.А. Оффшоры: инструменты налоговой оптимизации. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).
