– величина накладных расходов;

– затраты на оборудование;

– нормы прибыли строителей в данном регионе;

– рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

– 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

– 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

– обоснование необходимости обновления действующего объекта;

– оценка зданий специального назначения;

– при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

– анализ эффективности использования земли;

– решение задач страхования объекта;

– решение задач налогообложения;

– при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

– 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

– 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

– 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

– 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

– 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

– 6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

– 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:

– Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

– Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

– Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

– физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

– функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

– внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

– Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

– Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м?, то формула расчета будет иметь следующий вид:

где

Со – стоимость оцениваемого объекта;

– См – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

– Sо – площадь оцениваемого объекта;

– Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

– Кн – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

– Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

– Кв – коэффициент, учитывающий изменение стоимости между базовой датой и датой на момент оценки;

– Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

– Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

– единое функциональное назначение;

– близость физических характеристик;

– сопоставимый хронологический возраст объектов;

– другие характеристики.

3.5.2.2. Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

где:

Сзд – стоимость строительства здания в целом;

– Vj – объем j-го компонента;

– Сj – стоимость единицы объема;

– n – количество выделенных компонентов здания;

– Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

– субподряд;

– разбивка по профилю работ;

– выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

3.5.2.3. Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т. е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;