В послевоенный период не налоги с продаж, а налоги на недвижимость были ключевым источником налоговых доходов местных властей. Экономическая экспансия 1950—1960-х годов не только инициировала экономический рост, увеличив количество домовладельцев, но и создала финансовую базу для продолжения местного расширения служб благодаря тому самому новому классу плательщиков налога на недвижимость. В эффективном цикле застройки друг друга поддерживали домовладельцы, строители, подрядчики и региональное развитие в целом. Однако экономические и технологические перемены конца 1960 — 1970-х годов подорвали этот цикл и нарушили политическое единство, которое поддерживало продолжавшийся рост.
Те же самые компьютерные и коммуникационные технологии, которые позволили новому среднему классу забирать свои деньги из местных банков и вкладывать их в мировой рынок, также создавали глобальные инвестиционные рынки, выискивающие по стране возможности вложения в местную недвижимость, защищаясь от инфляции 1970-х годов. Инвесторы в США и по всему миру играли на рынке жилья во все более спекулятивные игры, что особенно коснулось городов Калифорнии, находящихся на пике роста. Цены на жилье стали стремительно расти, подготавливая почву для Тринадцатого предложения и подобных ему решений по всей стране. В 1950— 1960-е годы инфляция на рынке жилья составляла две третьих от общей инфляции, в 1970-е соотношение перевернулось. В некоторых областях Калифорнии цены на жилье, в середине 1960-х увеличивавшиеся на 2—3% каждый год, в 1976 году увеличивались на 2—3% каждый месяц.
Но гнала эти цены вверх не только финансовая спекуляция, но и новая динамика политики медленного роста, а также «пригородный сепаратизм», которые истощали доступные для застройки области, увеличивая наценку на жилье там, где проводилась застройка. Постановления, замедляющие рост, появлялись в первую очередь в районах, занимаемых верхушкой среднего класса, состоящей из новых миллионеров, разбогатевших на высоких технологиях, и воспроизводились ниже по экономической лестнице. К 1975 году в большинстве городов и округах Калифорнии проводилась та или иная форма политики управления ростом, тем самым чрезвычайно поднята стоимость неконтролируемой земли. Спекуляция процветала и в предельных случаях, как, например, в округе Орандж, где чуть ли не половина всех односемейных домов была выкуплена перекупщиками.
Майк Дэвис в своей книге «Город кварца» сравнивал «кейнсианскую субурбанизацию» 1960 — начала 1970-х годов, когда местное финансирование обеспечивало местный рост, с «новым спрутом» гигантских застройщиков, вытягивающих финансовую поддержку из глобальных рынков. Поскольку цена на землю стремительно росла, множество старых железнодорожных компаний и промышленных концернов обнаружили, что их земельные владения являются самым ценным их ресурсом. Зачастую застройка земли становилась их новым экономическим приоритетом. Эти новые застройщики вступили в разгорающуюся политическую конфронтацию с новыми состоятельными жителями пригородов, разрабатывающими свои собственные стратегии сохранения доходов, не связанные с политикой общего роста региона. Целью этих жителей пригорода было замедлить застройку собственных районов, чтобы сохранить уровень жизни и избежать экономического бремени предоставления услуг новым жителям, особенно беднякам. Эта схватка застройщиков и пригородной элиты увенчается битвой за Тринадцатое предложение. Ее последствием стало то, что обе элиты разорвали почти все еще остававшиеся союзы с рабочим классом и городскими силами, которые когда-то питали политику общего роста.
Начиная с 1950-х годов имущественное и расовое разделение подпитывало строительство все большего количества муниципальных объединений, отделенных от центральных частей города. Перед этим домовладельческие соглашения и организации внедряли расовую сегрегацию, хотя большинство горожан и пребывало под одной и той же фискальной и политической юрисдикцией. Когда Верховный суд в 1940 году объявил подобные соглашения вне закона, старые ассоциации домовладельцев мобилизовались, чтобы найти новые стратегии для осуществления сегрегации, которая вскоре будет объединена с задачей фискального отделения от бедных. В прошлом возможность обособленного муниципального объединения существовала лишь для богатейших анклавов вроде Беверли-Хиллз. Однако принятый в Калифорнии в 1956 году Акт Бредли-Бёрнса в корне изменил фискальное обложение объединений. Акт позволил любым местным властям собирать 1 % налога с продаж исключительно для собственного использования, став главным орудием пригородного сепаратизма, поскольку теперь окраины при наличии торгового центра могли финансировать муниципальные органы и без выплат налога на недвижимость. Это сочеталось с новыми соглашениями местных властей и округов по предоставлению последними основных услуг (обычно по сниженным ценам), что предоставляло новым городам возможность контролировать районирование, но не создавало финансовых трудностей с предоставлением большинства услуг. Как пишет Дэвис, «Сакраменто [столица Калифорнии] позволил пригородным властям платить за предоставляемые округами по контрактам услуги регрессивными доходами с продаж вместо прогрессивных налогов на недвижимость — это прямая субсидия пригородному сепаратизму за счет ослабления налоговой базы основных городов». Первый шаг в сторону местной зависимости от налогов с продаж был сделан.
Состоятельные домовладельцы начали переселяться из городов, чтобы избежать выплаты стандартных налогов, поддерживающих городскую инфраструктуру. Дэвис отметил отчетливый «угол наклона» графика цен на дома в каждом объединении, который можно было наблюдать при наличии четкого разделения территорий, занимаемых низами среднего класса, средним средним классом, верхушкой среднего класса и богачами, обеспечиваемого новыми юрисдикционны-ми границами объединений и районирования. Из-за того что бедняки были вытеснены из этих новых городов, подобное фискальное районирование помогало вытягивать рабочие места из большого города в.эти области с низкими налогами и минимальной стоимостью обслуживания. Разделение по доходу и цвету кожи росло. Этому фискальному делению также способствовали затраты штата и государства на дорожные магистрали и прочие традиционные городские расходы, обеспечивающие необходимую инфраструктуру без помощи союзов регионального роста и тому подобного. Благодаря созданию разделения между муниципальными объединениями, инвесторам, заинтересованным в застройке, стало проще добиваться уступок от более слабых фискальных единиц, после выезда состоятельных жителей отчаянно нуждающихся в новых источниках дохода.
Поразительно, что как только той самой состоятельной элите понадобилось серьезное регулирование для обособления от общей банковской системы и общих коммунальных систем, тут же последовало вмешательство властей, способствующее сохранению их жилищных анклавов. Федеральные власти и власти штата опекали эти анклавы, сначала предоставив им собственные налоги с продаж, отделенные от общего потока доходов, а затем и способствуя в обособлении основных служб от региональных систем. А эти состоятельные домовладельцы, пропагандисты свободных рынков в других областях экономики, продвигали то, что консервативный комментатор Джордж Уилл назвал «большевизмом солнечного пояса», используя мощную систему регулирования земельной собственности, контроль над ростом и прочее районирование в целях подрыва рынков жилья во избежание появления в своих кварталах «нежелательных лиц».
В то же время правительство своими действиями, а иногда и бездействием поддерживало интересы застройщиков, ведя пригородных сепаратистов к столкновению с экономикой роста, что после принятия Тринадцатого предложения обеспечило еще большее расщепление экономического развития. Даже когда фонды денежного рынка и другие финансовые средства вовсю использовались для перетягивания личных сбережений из местных финансовых рынков в спекулятивные глобальные рынки, тем самым естественно подпитывая усиленные вложения в недвижимость, правительство, как ни странно, начало увеличивать ее субсидирование, раздувая уже разгорающийся костер спекуляции. Благодаря алфавитной мешанине учреждений — FNMA, GNMA, FHLMC, REIT — в сочетании с целым спектром налоговых послаблений, правительство способствовало новым вливаниям капитала, таким образом повышая цены на жилье на всем протяжении 1970-х годов[152]. Федеральный совет банков жилищного кредита США был прекрасно осведомлен о том, что цены на жилье были взвинчены настолько, что выходили за финансовые возможности среднихдомовладельцев, но отказался что-либо предпринять, ограничившись лишь беззубым предостережением подконтрольным сберегательным и ссудным учреждениям воздержаться от выдачи ссуд спекулянтам, не намеренным проживать в покупаемых домах. Ужесточенное регулирование или налог на непредвиденную прибыль со спекуляции могли бы проделать долгий путь по остужению спекуляции, превращавшей жилье из опоры экономики регионального роста в игрушку глобального инвестирования.
Результатом столкновения между спекуляцией и контролем за медленным ростом пригородов стало то,
