проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством.
Если имущество не будет реализовано в 2-месячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ – взыскателю.
Механизм реализации арестованного имущества и удовлетворения требований кредитора. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор.
Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. К заявке прилагаются: копия исполнительного документа; копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом- исполнителем; документы, характеризующие объект недвижимости; копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него в случае продажи отдельно стоящего здания.
При продаже права долгосрочной аренды судебный пристав-исполнитель в дополнение к этим документам прилагает копии договора аренды, свидетельства о регистрации договора аренды и документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.
При продаже права на объект незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель в дополнение к вышеуказанным документам прилагает копии решений об отводе земельного участка и органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
Торги должны быть проведены в 2-месячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя. Порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом.
Судебная практика
Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку эти нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Общество с ограниченной ответственностью (должник в исполнительном производстве) обратилось в арбитражный суд с иском к специализированной организации (продавцу имущества) и организации-покупателю о признании недействительными публичных торгов по продаже недвижимого имущества. В заявлении истец указал, что в нарушение порядка, установленного статьей 59 Закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель обратил взыскание на объект недвижимого имущества – здание склада, предназначенного для непосредственного участия в производстве, несмотря на наличие у организации-должника иного имущества (в частности, готовой продукции), на которое взыскание обращается во вторую очередь. На основании пункта 1 статьи 449 ГК торги должны быть признаны недействительными. Суд согласился с доводами истца и требование удовлетворил.
Ответчики в апелляционной жалобе указали, что нарушения, на которые ссылается истец, не относятся к нарушению порядка проведения торгов и не могут являться основанием для признания торгов недействительными.
Суд апелляционной инстанции решение отменил по следующим основаниям. Согласно пункту 3 статьи 3 Закона об исполнительном производстве на судебных приставов-исполнителей возложены функции по исполнению судебных актов и актов других органов. Осуществляя возложенные на него функции, судебный пристав-исполнитель совершает определенные действия по обнаружению имущества должника, его описи, аресту, реализации и т. д. В силу статьи 90 Закона об исполнительном производстве защита прав взыскателя, должника и других лиц осуществляется путем обжалования действий судебного пристава- исполнителя. Таким образом, Законом об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения. Как следует из положений статьи 62 Закона об исполнительном производстве, деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов. Действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, не имеют отношения к порядку проведения торгов, и допущенные при аресте имущества нарушения не являются основанием для признания торгов недействительными.
Признание торгов недействительными возможно только в случае нарушения порядка их проведения.
ГЛАВА 6
Способы защиты от взыскания кредиторской задолженности
6.1. Процессуальные средства защиты
Под кредиторской задолженностью обычно понимается задолженность самого юридического или физического лица перед иными субъектами права (контрагентами по сделкам, бюджетами всех уровней по уплате налогов, сборов либо иных обязательных платежей и т. п.) (рис. 5).
В отличие от правового механизма, используемого при работе с дебиторской задолженностью, должны использоваться диаметрально противоположные по целям способы (см. рис. 5). Так, если при работе с должниками одной из основных целей организации является своевременное взыскание долга и получение адекватного возмещения убытков, то при правовой работе с кредиторами в качестве основных задач (кроме, конечно, своевременного выполнения своих договорных обязательств) выступают:
– достижение максимальной рассрочки либо отсрочки выполнения обязательств организации;
– признание недействительными (полностью или частично) решений налоговых, таможенных и иных контролирующих органов и тем самым уменьшение до предельно возможного уровня сумм финансовых санкций, уплачиваемых в административном порядке (налоговых, таможенных и т. п.);
– уменьшение до предельно возможного уровня претензионных сумм финансовых санкций и убытков, предъявляемых контрагентами по сделкам;
– в крайнем случае, расторжение либо признание недействительными «потерявших интерес» договоров и при необходимости истребование переданных по ним денежных или иных средств (актуальность этого способа возврата оборотных средств возрастает в условиях экономического кризиса, диктующего резкое
