земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью. В результате в нормативных актах, вплоть до начала 90-х годов, термин «движимое и недвижимое имущество» вообще не встречался. Впервые после длительного перерыва общее деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено Законом РСФСР о собственности и Основами гражданского законодательства 1991 г. Однако лишь в новом ГК, придающем данному делению первостепенное значение, оно получило относительно полное и завершенное воплощение.
Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю еще из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками н являются незаменимыми. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания. сооружения и т. д. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например, деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т. п., недвижимыми вещами не считаются.
Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.
Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т. д.
Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т. д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т. д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок народу сост. 131 ГК регулируется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. некоторыми другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав.
Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра прав являются «Дела», включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и «Книги учета документов». В «Дело», которое открывается на каждый объект недвижимости, помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. «Книги учета документов» содержат данные о: а) принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; б) выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; в) выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах. «Дела» и «Книги учета документов» являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена на органы юстиции, в составе которых должны быть созданы специальные учреждения по государственной регистрации, действующие на территориях регистрационных округов в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц. Создание системы таких учреждений поручено субъектам РФ, которые могут вводить ее по мере готовности, но не позднее 1 января 2000 г.
Проведенная государственная регистрация, являющаяся единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Тем самым обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость, которая призвана служить интересам покупателей, залогодержателей, арендаторов и т. д. Интересы самих правообладателей ограждаются тем, что, во-первых, круг предоставляемых заинтересованным лицам сведений ограничивается описанием объекта недвижимости, зарегистрированными правами на него и ограничениями (обременениями) прав, и, во-вторых, им по их запросам предоставляется информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества. Что касается движимых вещей, то для возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на них не требуется соблюдения столь строгих формальностей, если только иное прямо не предусмотрено законом.
Вещи, не ограниченные в обороте, ограниченные в обороте и изъятые из оборота. По общему правилу, вещи, как и иные объекты гражданских прав, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому на основании различных гражданско-правовых сделок и иных оснований, в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Такие вещи считаются не ограниченными в обороте, могут быть объектом самых различных абсолютных и относительных гражданских правоотношений и принадлежать любым субъектам гражданского права.
Некоторые виды вещей по соображениям государственной и общественной безопасности, охраны экономических интересов государства, обеспечения здоровья населения и т. п. в обороте ограничены. Так, например, горные отводы для разведки и разработки месторождений минеральных полезных ископаемых являются государственной собственностью и могут предоставляться лишь во владение и пользование гражданам и юридическим лицам. Другие вещи, ограниченные в своем обороте, могут приобретаться и в собственность, но лишь по особым разрешениям. К ним, в частности, относятся оружие, сильнодействующие яды, наркотические средства и т. д. На территории РФ ограничен оборот валютных ценностей – иностранной валюты, ценных бумаг в иностранной валюте, драгоценных металлов и природных драгоценных камней в любом виде и состоянии, за исключением ювелирных и других бытовых изделий, а также лома таких изделий. Наконец, для приобретения ряда вещей не требуется специального разрешения, но необходимо выполнение предусмотренных законом условий. Например, отчуждение и приобретение памятников истории и культуры производится с соблюдением действующих правил о преимущественном праве их покупки государством.
