было огромным. Этот бум укреплял моральный дух людей — если соседям удается продать жилье за хорошие деньги, значит, и ваш дом растет в цене.
В начале 2003 года ставка по 30-летним ипотечным кредитам была ниже 6%. До такого уровня она не опускалась с 1960-х годов. Ипотечные кредиты с изменяемой ставкой стоили еще дешевле. Это стимулировало оборот на рынке недвижимости, и цены ползли вверх. С 1994 года количество домовладельцев стало расти ускоренными темпами, К 2006 году собственный дом имели почти 69% семей. В 1994 году доля собственников составляла 64%, а в 1940-м — 44%, Особенно существенным был рост числа собственников среди испаноязычных и чернокожих американцев — эта группа становилась более зажиточной, и правительственные программы поддержки низкокачественных кредитов позволили многим представителям национальных меньшинств впервые купить жилье. Я считаю, что повышение доли собственников жилья сделало значительную часть населения кровно заинтересованной в будущем страны, а это способствовало сплочению нации. Приобретение жилья сегодня имеет такое же значение, как и 100 лет назад. Даже в компьютерную эру традиционные стены из «кирпича и раствора» дают нам чувство уверенности.
Прирост капитала, особенно реализованный, т. е. превращенный в деньги, не задерживался в карманах людей. Вскоре статистики отметили всплеск потребительских расходов, который соответствовал величине прироста капитала. По оценкам ряда аналитиков, 3-5% прироста стоимости жилья ежегодно трансформируется в повышение спроса на все виды товаров и услуг —от машин и холодильников до туристических поездок и развлечений. Кроме того, люди тратят деньги на обустройство жилья и его расширение, что еще больше подхлестывает ажиотаж. В сущности расходы увеличивались за счет роста ипотечного долга, поскольку финансовые институты сделали получение ипотечного кредита совсем несложным25. Совокупный эффект был метко охарактеризован экономическим обозревателем Робертом Сэмюэлсоном, который 30 декабря 2002 года писал в Newsweek «Бум на рынке жилья спас экономику... Наигравшись на рынке акций, американцы устроили оргию на рынке недвижимости. Мы поднимали цены, пускали дома под снос и подсчитывали барыши».
Разумеется, любой бум порождает мыльные пузыри, что на своем горьком опыте хорошо усвоили акционеры интернет-компаний. Готовы ли мы к обвалу рынка недвижимости? Опасения стали возникать при виде таких «горячих» рынков, как Сан-Диего и Нью-Йорк, где в 2002 году цены подскочили соответственно на 22 и 19% и где инвесторы начали видеть в жилых домах и кондоминиумах способ быстрого обогащения. ФРС пристально следила за этими тенденциями. На фоне бума стали заметными спекуляции на рынке жилья. На американском рынке односемейного жилья дома приобретались главным образом для проживания, и доля покупок с целью вложения средств или спекуляций редко превышала 10%’. По данным Национальной ассоциации риелторов, к 2005 году инвесторы скупили 28% домов. Они превратились в рыночную силу, которая почти на треть увеличила оборот существующего жилья. В то время в телевизионных новостях то и дело появлялись репортажи о «флипперах» — перекупщиках недвижимости в таких местах, как Лас-Вегас и Майами. Пользуясь доступностью кредита, они покупали пять-шесть новых кондоминиумов с тем, чтобы выгодно перепродать их еще до завершения строительства. Впрочем, подобные драмы не выходили за пределы региональных масштабов. Я объяснял аудитории, что мы имеем дело не с пузырями, а с пеной -локальными скоплениями пузырьков, которые не могут нанести ущерб экономике в целом.
Однако, будь то пена или пузыри, к концу 2005 года веселье пошло на спад, и те. кто собирался приобрести недвижимость впервые, уже не могли сделать этого из-за роста цен. Повышение цен требовало более крупных ипотечных кредитов, которые съедали значительную часть месячного дохода. Пьянящая пора, когда покупатели наперебой повышали цену, чтобы стать счастливыми обладателями дома, осталась позади. Продавцы назначали все более высокие цены, но покупатели больше не желали соревноваться с ними. Объемы продаж на первичном и вторичном рынке недвижимости резко упали. Бум закончился.
На самом деле этот бум был частью глобальной тенденции. Ипотечные ставки снизились не только в США, но и в Великобритании, Австралии и многих других странах, где существовал жизнеспособный ипотечный рынок. В итоге цены на жилье во всем мире выросли. По оценкам журнала Economist, который отслеживает цены на жилье в 20 странах, в период с 2000 по 2005 год рыночная стоимость жилой недвижимости в развитых странах выросла с S40 трлн до $70 трлн. Наиболее значительный прирост ($8 трлн) продемонстрировали односемейные дома в США. Опыт других экономик, где аналогичный бум начался и закончился на год-два раньше, чем в США, оказался очень показательным. В Австралии и Великобритании спрос начал спадать в 2004 году по тем же причинам, что и позднее у нас; покупатели, приобретающие жилье впервые, столкнулись с завышенными ценами, а спекулянты ушли с рынка. Примечательно, что с завершением бума в этих странах цены выровнялись или немного снизились, но на момент написания этих строк их резкого падения не произошло,
Бум на рынке жилья, сопровождавшийся взрывным появлением новых ипотечных продуктов, привел к повышению стоимости дома типичной американской семьи и сделал его владельцев более состоятельными. Разумеется, возросли и размеры ипотечных кредитов, но из-за снижения процентных ставок обслуживание долга стало в период с 2000 по 2005 год ненамного обременительнее.
Восстановление экономики после событий 11 сентября все же нельзя было назвать беспроблемным. Ложкой дегтя стало нежелательное изменение в концентрации доходов. На протяжении последних четырех лет рост среднечасовой оплаты труда младшего управленческого персонала ощутимо опережал рост среднечасовой заработной платы производственных рабочих и неуправленческого персонала. Для многих такое различие реальных доходов компенсировалось приростом стоимости жилья, даже несмотря на то что львиная доля этого прироста приходилась на группы населения с доходами выше среднего и высокими доходами. Расхождение доходов отражалось и в результатах социологических опросов на момент возобновления экономического роста. К 2004 году реальный рост ВВП достиг хорошего уровня — 3,9%, безработица шла на убыль, а совокупное повышение заработной платы тоже выглядело неплохо. И все же рост средних доходов отличала определенная диспропорция — большая часть прироста приходилась на высококвалифицированных работников. Работников со средним доходом было куда больше, а дела у них шли далеко не так хорошо. Исследователи, обзвонившие по 1000 семей, обнаружили, что 60% населения считают состояние экономики ужасным и только 40% воспринимают его как нормальное. Двухуровневая экономика — обычное дело для развивающихся стран, однако американцы не сталкивались с таким различием доходов с 1920-х годов.
Недавний бум на рынке жилья нанес урон некоторым группам населения. Для подавляющего большинства домовладельцев, стоимость домов которых значительно выросла, он не создал проблем. Однако множество семей с низким доходом, которые воспользовались низкокачественными кредитами для приобретения жилья, включилось в происходящее слишком поздно, чтобы остаться в выигрыше. В отсутствие запаса в виде оплаченной доли жилья сложности с внесением ежемесячных платежей обернулись для них ростом числа обращений взыскания на заложенную недвижимость. Из $3 трлн, предоставленных в виде кредитов на приобретение жилья в 2006 году, одна пятая часть приходится на низкокачественные ипотечные кредиты и еще одна пятая — на так называемые альтернативные кредиты Alt-A. Последние предоставляются заемщикам с хорошей кредитной историей, но с неполным пакетом документов о доходах. Ежемесячный платеж по таким кредитам часто ограничивается процентами. Низкая надежность двух пятых кредитов привела к ужесточению условий кредитования, что оказало заметное влияние на объемы продаж жилья. Я понимал, что смягчение условий ипотечного кредитования для низкокачественных заемщиков повышало финансовый риск и что любые программы поддержки вызывают деформацию рынка. Однако тогда, как и сейчас, я был убежден, что увеличение доли домовладельцев среди населения стоит этого риска. Защита права собственности, столь важная для рыночной экономики, требует поддержания критической массы собственников.
Насколько меня радовала способность экономики восстанавливаться, настолько же расстраивали действия правительства. В 2002 году вернулся дефицит бюджета в размере $158 млрд. Разница по сравнению с 2001 годом, когда профицит достигал $127 млрд, составляла больше четверти триллиона долларов.
Президент Буш нацеливал администрацию на выполнение обещаний предвыборной кампании 2000 года: снижение налогов, укрепление национальной обороны, расширение перечня лекарственных средств в
