домов развернулся в начале 2005 и нет ни малейших технических признаков того, что в ближайшем будущем продажи восстановятся. Скажем, нетрудно заметить, что пик продаж практически всегда приходится на начало весны, а к зиме продажи резко падают. Следовательно, в этом году пик уже пройден и более чем вероятно, что к концу года продажи новых домов не только не увеличатся, но, наоборот, упадут до минимального значения с 1995. Я не стал приводить кривую продаж на вторичном рынке, поскольку она очень похожа на кривую продаж новых домов - там тоже падение только нарастает.

Получается, что спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке все сильнее снижается, а предложение, напротив, быстро растет и все это на фоне уже происходящего значительного снижения цен. По-моему, чтобы сделать из этого вывод о скором возобновлении роста рынка жилья, нужно быть как минимум штатным оптимистом на жаловании в ФРС. Так что исходя из технической картины всего тренда с 70-х (Рис. 1) и последнего ралли 2001-2007 (Рис. 2), из фундаментального состояния долговых обязательств и доходов населения (заметка о потребительском кредитовании), а также из параметров прогнозируемого экономического кризиса, падение относительных цен на жилье должно продолжится в течение ближайших 5-8 лет. Наиболее вероятными мне кажутся целевые уровни 330% для нового жилья и 310% для вторичного, т.е. порядка 75% восходящего тренда с 1970, что составит снижение реальной стоимости на 35-36%.

(в процессе)

Теперь сравним динамику роста стоимости всей жилой недвижимости с ростом ВВП (Рис. 4). Совокупная стоимость жилья до середины 70-х составляла порядка 80-85% текущего ВВП, т.е. столько же, сколько и в начале 60-х и даже в 50-х (раньше, во время Великой Депрессии и Второй Мировой, на рынке недвижимости происходили достаточно значительные флуктуации, поэтому оценки до 1950 включать в анализ бессмысленно). Но уже к 1980 общая стоимость недвижимости превысила размер ВВП и, затем, до 2000г. колебалась между 106-118% ВВП, то немного снижаясь, то немного повышаясь в относительных величинах. Начавшаяся же в 2001 истерика на рынке жилья уже к концу 2005 раздула стоимость недвижимости почти до 160% ВВП.

Рисунок 4.

Понятно, что адекватной такая стоимость может быть только в одном случае - если строительная отрасль все это время развивалась гораздо быстрее остальной экономики. Т.е. если прирост объемов/качества жилья был выше, чем прирост реального продукта в других секторах. Однако, на самом деле, номинальный ВВП вырос с 1975 по 2006 на 1070%, а номинальный ВВП в строительстве - на 1060%. Т.е. никакого опережающего роста и в помине нет. Можно померять и с другой стороны - через количество жилья на душу населения. Но и здесь никакого опережения не обнаруживается - жилье прирастало теми же темпами, что и население. И, кстати, в отличие от России в США нет дефицита жилья, на который можно было бы списать опережающий рост цен: в 2006 на 115 млн. домохозяйств приходилось 126 млн. единиц жилья и такая пропорция в 7-8% избыточного жилья существовала как минимум с 40-х.

Выходит, что и сопоставление суммарной стоимости жилой недвижимости с ВВП подтверждает наличие чисто спекулятивного ралли в течение последних 30-ти с лишним лет. Но самое главное, что перелом в этом тренде уже произошел. На рисунке хорошо видно, что в 2006 пошел разворот к кривой роста ВВП, впервые с 1990. И хотя номинальная совокупная стоимость жилья еще не начала уменьшаться, однако темпы роста капитализации рынка жилья стремительно падают от квартала к кварталу, начиная с начала 2006. Так, если в 2005 рынок жилья вырос более чем на $2.5 триллиона, то за 2006 он вырос уже меньше чем на $800 млрд. Поэтому, почти нет сомнений, что в течение следующих 2-3 кварталов начнется снижение капитализации рынка жилья в абсолютных цифрах. И в зависимости от того, какую точку отсчета брать - дату начала спекулятивного пузыря в первой половине 70-х или локальный минимум 1995-1998, падение реальной стоимости всего жилого сектора к окончанию кризиса должно составить от 30% до 50%.

Американцы покупали жилье и в 20-х, и в 50-х, и в 70-х. По логике, взятые в те времена ипотечные кредиты уже давно выплачены и большая часть всего существующего жилья должно бы находиться в полной собственности населения. Следовательно, новому поколению должно требоваться меньше ипотечных кредитов в пересчете на единицу жилья. Так? А вот и не так. Как видно из рисунка, в середине 70-х населением было реально выкуплено 2/3 принадлежащей им жилой недвижимости (зеленая зона), а чистый годовой доход (DPI - годовой доход за вычетом налогов) в 2.5+ раза превышал весь объем ипотечных обязательств (желтая зона). А в 2006 людям реально принадлежало чуть больше половины жилья, при этом чистый годовой доход населения упал ниже совокупного объема ипотечных кредитов.